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Le risque d’une bulle dans l’immobilier tertiaire ?

Publié dans l'édition Nord N. 8770 par

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Le marché de la location dans l’immobilier tertiaire reste stable, et les loyers réels sont âprement négociés. Toutefois, les investissements dans ce secteur ont nettement augmenté pour atteindre 24 milliards d’euros, et ce, en dépit d’une baisse de la rentabilité, d’après le Crédit foncier.  La tendance devrait se poursuivre l’an prochain. 

Le marché de la location dans l’immobilier tertiaire suit le rythme peu soutenu de l’activité économique. En revanche, les investissements ne faiblissent pas dans ce secteur. Lors de la conférence de presse “Les marchés immobiliers, vers de nouveaux territoires”, le 10 février à Paris, Bruno Deletré, directeur général du Crédit foncier, a dressé un portrait contrasté du marché de l’immobilier tertiaire. En 2015, la demande locative est demeurée stable. Pour l’Ile- deFrance (qui représente les trois quarts du marché), la demande placée a été de 2,2 millions de mètres carrés, comme l’année précédente et “juste en dessous de la moyenne décennale”, commente Bruno Deletré. Partant, le niveau de stock du tertiaire francilien demeure à des niveaux élevés, même s’il diminue légèrement de 3% par rapport à l’an dernier. Il est estimé à 3,9 millions de mètres carrés. “Il reste beaucoup d’immobilier tertiaire qui n’est pas utilisé, ce qui pèse sur les prix”, ajoute Bruno Deletré. Résultat : les loyers faciaux indiqués dans les baux demeurent relativement stables (323 euros le mètre carré, soit 3% d’augmentation), mais ils dissimulent une réalité économique bien différente, estime le Crédit foncier. L’organisme financier réalise sa propre évaluation à partir de l’analyse des diverses mesures exceptionnelles consenties par les propriétaires dans leurs baux : travaux à leur charge, mois de franchise… “Les propriétaires sont prêts à faire des mesures d’accompagnement. Elles se développent et se généralisent”, constate Bruno Deletré. Le phénomène se vérifie sur l’ensemble du territoire, mais dans des proportions qui peuvent fortement varier. Les ristournes effectivement consenties peuvent aller jusqu’à 30% du loyer en Ile-de-France (hors Paris), 33% à Lyon ou 22% à Toulouse. A Paris, en revanche, ce taux n’est “que” de 16% au maximum.

Investissements en forte hausse. Alors que le marché de la location affiche des résultats plats, en 2015, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise, bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activité, connaît un net rebond : il passe de 22,5 à 24 milliards d’euros, retrouvant presque le niveau de 2006. C’est en 2009 que ce marché avait atteint son plus bas niveau, avec 8,5 milliards d’euros d’investissements. Cette année, les investissements se concentrent à 80% dans la région parisienne, où ils augmentent de 7,3%. En régions, leur taux de croissance reste limité à 4,3%. Les bureaux demeurent les biens immobiliers favoris des investisseurs, qui y ont placé 17,3 milliards d’euros contre 14,4 l’an dernier. En revanche, les investissements dans les commerces sont en très nette baisse : 4,5 milliards d’euros, après les 7,2 milliards de l’an passé. Par ailleurs, paradoxe apparent, “beaucoup investissent dans l’immobilier alors que le taux de rendement de cet investissement baisse très sensiblement”, note Bruno Deletré. Par exemple, le taux de rendement est passé de 4% en 2014 à 3,25% en 2015, pour les biens parisiens dans les quartiers les plus stratégiques pour les affaires. Mais, en fait, c’est l’augmentation de la prime de risque immobilier, liée à la baisse du taux obligataire, qui a convaincu les investisseurs.  Pour 2016, la demande locative devrait rester stable, toujours en ligne avec le taux de croissance limité de l’activité économique, prévoit le Crédit foncier. En revanche, “le volume d’investissements sur l’immobilier tertiaire devrait continuer à augmenter”, estime Bruno Deletré. En dépit du niveau atteint déjà très élevé, les investisseurs continuent d’avoir besoin de réaliser des placements dans un contexte où les actifs financiers représentent des rendements potentiellement décevants pour des risques élevés. Pour un proche avenir, “une forme de bulle? C’est une question que l’on peut se poser”, conclut le dirigeant.

Anne DAUBREE