Crise de l’assurance-construction : quelles obligations pour le vendeur en l’état futur d’achèvement ?

Le secteur de l’assurance-construction en France connaît une crise sans précédent avec la défaillance d’assureurs étrangers intervenant en Libre prestation de service (LPS), avec des contrats «low cost». Eclairage sur les incidences en matière de ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA).

© Eldin Muratovic - fotolia

Depuis quelques années, le secteur de l’assurance-construction en France connaît une multitude de défaillance de compagnies d’assurance étrangères intervenant en Libre Prestation de Service (LPS) , depuis un autre pays de l’espace économique européen (Elite, CBL, SFS, Alpha, etc…).

Ces assureurs, dits «exotiques», soumis aux normes financières prudentielles de leur pays d’origine, ont pu pratiquer une politique de provision sur les risques assurés moindre que celle des assureurs français, et proposé ainsi des contrat d’assurance-construction «low cost». Ce manque de provisionnement a malheureusement conduit la plupart d’entre eux à la faillite.

Cette crise de l’assurance-construction concerne autant les entreprises de BTP, que les maîtres d’ouvrage particuliers ou les promoteurs immobiliers, qui se retrouvent ainsi privés d’assurance dommages-ouvrage (DO) ou d’assurance de responsabilité décennale (RCD).

Perte d’assurance DO et/ou RCD

La conséquence est que les désordres les plus graves, dits «de nature décennale», qui surviendraient dans les dix ans suivant la réception de l’ouvrage ne sont plus couverts, le FGAO (Fonds de garantie des assurances obligatoires) n’étant pas mobilisable en cas de polices d’assurance souscrites auprès d’assureurs étrangers intervenant en LPS.

Des centaines de milliers de contrats d’assurance-construction seraient concernés par la défaillance de ces assureurs étrangers, dont une très grande partie n’aurait pas été reprise par des assureurs français aux ratios de solvabilité sûr. La plupart de ces contrats seraient donc aujourd’hui en déshérence, ce qui signifie que si, en droit, le risque assuré reste couvert par la police initialement souscrite, en fait, faute de fonds, les sinistres ne seront pas indemnisés.

Ce phénomène  fait aujourd’hui grand bruit dans la presse nationale, qui dénonce  les foyers se retrouvant sans indemnisation malgré de graves malfaçons affectant leur logement, en raison de la souscription par leur promoteur de contrats d’assurance «low cost» auprès d’assureurs étrangers aujourd’hui défaillants.

Le contexte juridique est le suivant. En matière de VEFA, le vendeur a l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité décennale, ainsi qu’une assurance dommages-ouvrage qui sera transmise aux acquéreurs, afin de garantir à ces derniers une prise en charge des désordres graves qui apparaîtraient sur le bien vendu.

Mais que se passe-t-il lorsque ces assurances obligatoires ont été souscrites par le vendeur en l’état futur d’achèvement auprès d’assureurs étrangers intervenant en LPS qui ont ensuite fait faillite ? Le vendeur en l’état futur d’achèvement a-t-il des obligations vis-à-vis de  son acquéreur (obligation d’information / obligation de réassurance)?

La validité de la vente pourrait-elle être remise en cause par l’acquéreur ? A tout le moins, la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement pourrait-elle être engagée pour manque de vigilance?

Les obligations du vendeur et le sort des ventes

Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, les assurances obligatoires ne sont pas un élément essentiel à la validité de la vente, si bien que leur absence au jour de la signature du contrat de vente n’est pas de nature à entrainer l’annulation de la vente (Civ.3e 13/11/2003, n°02-13974 ; Civ.3e 2/03/2011, n°09-72576).

Cette solution semble parfaitement transposable au cas de la perte d’efficacité des assurances obligatoires souscrites auprès d’assureurs étrangers en LPS, initialement solvables, mais qui ont ensuite fait faillite, que cette perte d’efficacité survienne au jour de la signature du contrat de vente ou postérieurement.

Ainsi, en principe, la  perte d’efficacité des assurances obligatoires, tout comme leur absence, ne serait pas de nature à remettre en cause la validité de la vente. Le vendeur en l’état futur d’achèvement n’aurait donc aucune obligation de réassurance vis-à-vis de son acquéreur. Cette conclusion appelle toutefois deux tempéraments :

L’acquéreur peut, par une clause contractuelle spécifique, avoir fait du bénéfice des assurances obligatoires un élément conditionnant son consentement à la vente. Dans ce cas, le perte d’efficacité des assurances au jour de la signature du contrat de vente, pourra justifier une action de l’acquéreur en nullité de le vente pour erreur ou dol,  ou une action en résolution du contrat.

Quant à le perte d’efficacité après la signature du contrat de vente, elle pourra justifier une action de l’acquéreur en caducité de la vente pour perte d’un élément essentiel (article 1186 Code civil). Le vendeur en l’état futur d’achèvement n’aura alors pas d’autre solution que de réassurer le risque initial, s’il entend conserver le bénéfice de la vente.

Le vendeur en l’état futur d’achèvement  est, en toute hypothèse, tenu d’une obligation d’information précontractuelle (article 1112-1 du Code civil). A ce titre, il devra donc, sans aucun doute, alerter l’acquéreur, le jour de la signature du contrat de la vente, sur la perte d’efficacité des assurances-construction obligatoires qu’il avait initialement souscrites. Nul doute que cette information constituera un frein sérieux à la concrétisation de la vente, ce qui pourra contraindre, en pratique, le vendeur en l’état futur d’achèvement à se réassurer pour poursuivre la commercialisation de son programme.

La responsabilité du vendeur

Enfin, se pose la question de savoir si la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement, qui a décidé de souscrire des assurances «low cost» auprès d’assureurs étrangers, pourrait être engagée pour manque de vigilance sur la solvabilité de l’assureur retenu.

Les éléments de réponse pourraient être les suivants : le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas un professionnel de l’assurance ; les assureurs étrangers interviennent en toute légalité sur le marché français et étaient solvables au moment où le vendeur a souscrit ses polices d’assurances. L’existence d’une quelconque faute commise par le vendeur pour avoir eu recours à des assureurs dits «exotiques» semble donc exclue, ou à tout le moins fortement contestable.

Vrai sujet de société, la crise de l’assurance-construction en France n’a pas fini de susciter des réactions…

Claire JOUFFREY, avocat, responsable du réseau immobilier Fidal-Hauts de France (claire.jouffrey@fidal.com)