Le marché de l’immobilier poursuit sa dynamique

Le marché de l’immobilier n’a pas pâti de la crise sociale des derniers mois et les perspectives continuent d’être bonnes, d’après la Fnaim. A condition que les prix ne se mettent pas à flamber…

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© Brad Pict

En 2019, le nombre de transactions dans l’immobilier devrait atteindre les 990 000, soit une augmentation annuelle de 2,6% d’après la  Fnaim. La Fédération nationale de l’Immobilier présentait récemment l’évolution du marché de l’immobilier. Celui-ci connaît une dynamique «assez exceptionnelle», d’après Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. Déjà, à fin mars 2019, la Fédération évalue le nombre de ventes à 985 000 ventes. Et si la tendance se poursuit jusqu’à la fin de l’année, cela représentera 300 000 ventes de plus qu’en 2014. Au pic de la crise, il y a dix ans, ce chiffre était descendu à 594 000. Fait notable, «à quelques exceptions près, tous les territoires sont sur une dynamique d’activité». Sur douze mois, certains départements affichaient même une croissance supérieure à 6%, comme Le Haut-Rhin, les Alpes-Maritimes et la Charente-Maritime, ou encore les Ardennes.

Par ailleurs, «cette croissance ne signifie pas une hausse des prix pour la Province», note   Jean-Marc Torrollion. Le constat est différent pour l’Île-de-France, où l’offre est rare. Ainsi, dans un contexte où l’inflation a été de 0,9% à fin mai,  au niveau national, les prix de l’immobilier ont augmenté de 2,3%, en décélération par rapport à 2018, où ils avaient crû de 4,3%. Mais ce chiffre global masque des réalités très différentes. En régions, «il y a une très nette décélération de la hausse des prix», commente Jean-Marc Torrollion. Pour les appartements, la hausse se limite à 1,8% et pour les maisons, à 1,2%. En revanche, en Île-de France, la hausse des prix a un peu ralenti mais reste très marquée : le prix des appartements a augmenté de 4,8% et celui des maisons, de 2,4%. Quant à Paris, le cas est exceptionnel, avec un prix au m2 qui a atteint 9 840 euros (+4,6%) : «nous  devrions atteindre les 10 000 euros le m2. C’est une ville musée où l’on construit peu, qui concentre une demande  internationale et de bureaux. C’est la capitale économique de la sixième puissance mondiale. L’expression de la demande est très forte», commente Jean-Marc Torrollion.

Des Français ouverts à tous les types de projets immobiliers

Plusieurs  paramètres concourent à expliquer le dynamisme  du marché national, et augurent de sa poursuite. Ainsi, l’indice de confiance des ménages dans la situation économique a rebondi depuis janvier, passant de 87 points en décembre 2018, à 101 en juin 2019. «La  crispation sociale que nous avons connue n’a pas eu d’influence sur l’activité immobilière (…), il n’y a pas eu de ralentissement sur le premier semestre 2019», pointe Jean-Marc Torrollion. Autre tendance déjà plutôt positive l’an dernier, et qui se  renforce : le moral et les intentions des Français en matière d’immobilier, scrutés par un sondage Ifop ( juin 2019) réalisé pour la Fnaim. D’après l’étude, les Français sont très ouverts aux projets immobiliers : ils sont nombreux à avoir le sentiment qu’il est possible et opportun d’en réaliser. Par exemple, «66% des Français estiment que la période est favorable pour acheter». Non seulement cette proportion est en augmentation, mais en plus, elle se conjugue à une autre tendance, elle aussi croissante : près de la moitié des Français jugent  que la période est favorable à la vente, une donnée importante, l’offre ne pouvant être ajustée par la construction dans le marché  de l’ancien.  Par ailleurs, les Français sont 77% à estimer que la période se prête à devenir propriétaire pour la première fois, mais également 67% à considérer qu’elle est favorable pour un investissement immobilier locatif…Même pour les  résidences secondaires, près de la moitié des sondés estiment que la situation est adaptée à cet achat, alors que les signaux décourageants s’étaient accumulés l’an dernier, avec notamment l’instauration de l’IFI, Impôt sur la fortune immobilière.

Au total, par rapport à juin 2018, les perceptions positives augmentent pour tous les types d’investissements, sauf pour un premier achat, où elles restent stables. Le fait que la majorité des Français considèrent que les prix sont restés stables ou ont augmenté les six derniers mois ne change rien au fait qu’ils jugent  la période propice aux bonnes affaires. En effet, ils tablent aussi sur la poursuite de cette hausse. De plus, ils sont 59% à juger que l’obtention d’un crédit immobilier est facile, et 83% à trouver les taux proposés attractifs.

La solvabilité immobilière des ménages se maintient

L’analyse  des professionnels rejoint la perception des Français. «La chute spectaculaire des taux d’intérêt» dans l’immobilier a fortement contribué au dynamisme du marché, commente Jean-Marc Torrollion. En 2012, en effet, ces taux s’élevaient à 3,81%, et ils sont descendus progressivement pour atteindre 1,50% en 2019. A contrario, dessinant une courbe  inverse, la durée des prêts s’est allongée passant sur la même période de 19,3 ans à 20,8 actuellement. Une évolution qui a permis de compenser – avec la baisse des taux –  la hausse des prix de l’immobilier. Au total, actuellement, «le niveau de solvabilité des ménages est comparable à celui du début des années 2000», en matière d’immobilier, estime Jean-Marc Torrollion.  Et dans les mois qui suivent, l’évolution des taux de crédit ne devrait pas venir infirmer ce phénomène, d’après la Fnaim : à en suivre l’évolution à la baisse de la  courbe du taux de référence, l’obligation assimilable du Trésor (OAT10 ans, les taux d’intérêt pourraient encore diminuer un peu, ou en tout cas, ne devraient pas remonter.

Restent les incertitudes liées aux évolutions du marché de l’immobilier neuf. En effet, le nombre de permis de construire a diminué de 8,2% en 12 mois (mars 2019) et les mises en chantier, de 5,2%. Or, «si le neuf présente  un recul de l’activité, cela induit des  répercussions sur le marché de l’existant, avec de nouvelles tensions, et des prix surenchéris», signale  Loïc Cantin, président adjoint de la Fnaim. A cette réserve près, toutefois, d’après la Fédération,  plusieurs facteurs macro-économiques plaident en faveur d’une poursuite de la dynamique du marché immobilier : l’amélioration sur le front de l’emploi, les effets du plan de relance, suite au mouvement social des «gilets jaunes», et la confiance des ménages… Au total, « nous estimons que la hausse des ventes sera maintenue à 2,6% et celle des prix n’excédera pas 2% (…). L’effet  des prix doit rester modéré, sinon on aura très vite un effet ciseau sur l’activité», conclut Jean-Marc Torrollion.